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全國樓市資金面開始趨緊房地產降溫

发布时间:2020-01-16 19:11:46

(原标题:资金面趋紧 房地产降温)

楼市资金面开始趋紧据相关统计,4月全国首套房平均贷款利率为4.52%,环比上升0.67%,自1月以来已连续4个月上升,房贷优惠利率折扣调减4月份,全国 5个城市5 家银行中,有122家银行首套房利率折扣调减,占比22.89%春节后楼市上升的 领头羊 北京、广州, 五一 后已将首套房贷最低利率上调至基准利率,北京二套房贷则执行基准利率上浮20%

除利率提升外,资金进入楼市的体量也开始被限制,这主要是基于居民杠杆率快速攀升的担忧此外,影子融资(如同业和理财)快速扩张,往往以非标融资的形式助推楼市繁荣和泡沫化

房地产整体杠杆率飞速攀升,这是2016年以来热点城市地产繁荣、房价暴涨、资产泡沫不断膨胀的重要原因因此,今年新增房贷额度会压缩根据海通证券测算,今年居民房贷投放量在4万亿元左右,要比2016年下降50%

2016年,居民房贷占新增贷款的比例从2015年的 0%提升到45%,9家上市银行居民房贷占新增贷款的比例达到59%,四大国有银行全部超过60%,其中农行占比高达78.6%2016年中期业绩会上,各上市银行纷纷表态,将低风险的居民房贷作为未来业务拓展的方向今年一季度,新增居民中长期贷款(1.46万亿元)同比增长 2.7%,占同期商品房销售额的比例为60%,再创历史新高

近期,人民银行和银监会相继表态,要合理控制房地产融资业务增速同时, 月份以来,50多个城市出台或强化了以限购、限贷、限价、限售为主要内容的紧缩性调控政策预计二季度以后,居民房贷投放规模、节奏都会放缓更为重要的是,金融机构 去杠杆 进程已开启,对楼市资金面的影响很大过去短短一个月时间内,银监会发布多项政策规范,强化现有银行监管政策,并针对银行间同业业务和理财等业务监管,出台了更具操作性和明确的细则

在负债端,监管新规将同业和理财纳入流动性风险管理,并严格贯彻同业负债不高于总负债三分之一的规定;在资产端,坚持 穿透式监管 ,控制同业和理财多层嵌套和加杠杆,并借助券商资管、基金子公司等通道,绕开监管为地产项目和融资平台违规输血同时,结合近期对银行全面落实MPA考核,要求对同业和理财对接的资产足额计提资本和拨备因此,同业和理财规模必然会下降

规模紧缩叠加春节后货币市场利率中枢抬升,银行融资成本开始全面走高据瑞银证券统计,2016年以来,10年期国债和 A级企业债收益率分别上升80和160个基点而且,当前40%的新增信贷定价,要间接挂钩货币市场利率和国债利率,而非基准贷款利率(2009年这一比例仅为19%)尽管居民房贷安全边际较高,但收益率较低,融资成本抬升必然拉高房贷利率这是今年以来,首套房贷款利率连续4个月上升的原因

同时,金融机构 去杠杆 也将影响房地产开发项目融资去年以来的楼市调控,无论对于开发商拿地,还是项目开发、投资购房,国家及地方文件都规定,不得利用非标准化的场外融资,如资管计划配资、私募融资、首付贷或P2P融资等渠道但是,银行突破这一限制的做法,就是将拿地、开发项目和大宗物业投资包装成非银行金融机构的资产,从而去掉地产马甲,然后借助通道对接同业和理财等非标融资笔者所在的深圳,房价高企的背景下,周期长、风险大、拆迁成本高的旧改项目,很多吸纳私募资金分散风险,而私募资金往往来源于银行理财或同业资金

此轮金融监管,除了 去杠杆 、缩减银行资产负债表、非标融资接受负债约束、非标资产纳入资本金约束外,还要打击各类通道(比如券商资管、基金子公司),这对于近年来高价拿地、参与房地产开发、大宗物业投资背后的杠杆资金冲击非常大无论是融资规模还是融资成本,都将开启紧缩进程

资金面或将进入新一轮紧缩期,无论广义货币(M2)还是信贷投放,其增速都开始下降M2增速已从2014年的14%回落到目前的10.5%,居民房贷余额增速也开始回落同时,春节后的新一轮楼市调控全面 落地 ,调控不仅覆盖一二三四线城市,且限制性措施的力度达到历史之最,限制范围也从住宅扩展到 类住宅 ,中心城区扩展到外围,并且启动此前从未有过的 限售 资金面紧缩的配合下,此轮调控将冻结一大批需求,楼市或将结束2014年以来的上升期

刚刚过去的4月份,热点楼市量价齐跌根据中指院统计,4月份一线城市新房成交面积环比和同比分别下降 0.5%和 4.6%;二线城市成交面积环比和同比分别下降16.02%和 5.45%以北京为例,在40天内发布了1 项调控政策,5月更是将首套房和二套房贷利率分别上调至基准利率和基准利率的1.2倍4月份,更代表市场的二手房成交触顶回落,当月北京二手住房成交16902套,环比和同比分别下降 5%和 6%北京楼市走向具有极强的代表意义,近期热点城市相继跟进北京调控,预示着热点楼市未来或将触顶回落

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